¿Estás pensando en comenzar a invertir en inmuebles? Pues tengo que decirte que uno de los primeros pasos que deberás tomar será el calcular la rentabilidad de un inmueble, para así saber si vale la pena. Esto es algo clave dentro de este tipo de inversiones, por eso en este post explicaré cómo hacerlo, tanto para la compra-venta, como para el alquiler.

¿Qué es el ROI o Retorno de la inversión?

Antes de explicar cómo calcular la rentabilidad de un inmueble, quiero dejar claro en qué consiste el concepto de Retorno de Inversión, conocido como ROI por sus siglas en inglés. Esta es una forma de medir la rentabilidad de una inversión, pudiendo así saber si es una operación favorable, siempre desde el punto de vista económico.

Se puede explicar de una forma más básica, siendo el resultado del cálculo del retorno de la inversión, siendo la relación entre lo que has invertido y el beneficio que has obtenido en la operación.

Si haces una pequeña inversión, pero recuperas un alto beneficio, estarás ante una operación exitosa.

¿Cómo calcular la rentabilidad de un inmueble?

Esto es muy fácil de explicar. Para poder saber la rentabilidad de un inmueble o el retorno de la inversión, tendrás que identificar, en primer lugar, los ingresos totales.

Tras esto, deberás restar los costes que haya supuesto hacer la operación, para luego dividir el resultado por los gastos totales de la operación.

Eso sí, cabe decir que para ya calcular la rentabilidad de un inmueble, debemos diferenciar entre compra-venta y alquiler.

Cómo calcular la rentabilidad de un inmueble en una operación de compra-venta

La rentabilidad en la compra-venta de un inmueble se calcula utilizando el concepto de retorno sobre la inversión (ROI). Para calcularlo, tendrás que seguir los pasos que te cuento a continuación:

1. Coste total de la inversión: Deberás sumar todos los costes asociados con la adquisición del inmueble, incluyendo el precio de compra, los gastos de cierre, los impuestos, las comisiones del agente inmobiliario, o Personal Shopper Inmobiliario, así como cualquier costo de renovación o reparación.

2. Ingresos por la venta: Es aquí donde deberás hacer una estimación, lo más cercana posible, al precio que esperas vender el inmueble.

3. Ganancia bruta: Aquí deberás restar el coste total de la inversión a los ingresos que hayas obtenido en la venta. De esta operación conseguirás calcular la ganancia bruta del inmueble.

4. ROI: Tendrás que dividir la ganancia bruta entre el coste total de la inversión, multiplicándolo por 100, para así obtener el porcentaje de rentabilidad. La fórmula sería: ROI = (Ganancia bruta / Coste total de la inversión) x 100.

Con el ROI podrás calcular la rentabilidad de un inmueble, en términos porcentuales. Cuando obtienes un ROI positivo, lo que se indica es que has podido obtener ganancias, mientras que al contrario, será una muestra de que has obtenido pérdidas y que no has hecho una buena inversión inmobiliaria.

Cómo calcular la rentabilidad de un inmueble destinado al alquiler

Dentro de calcular la rentabilidad de un inmueble, también está la opción de hacerse con una vivienda para su posterior alquiler. Este tipo de inversiones son más a largo plazo, ya que será tu propiedad en todo momento.

De ahí la importancia de calcular la rentabilidad de la inversión del inmueble de forma correcta. Estos son los pasos que deberás seguir:

1. Ingresos brutos: Suma todos los ingresos brutos que obtendrás del alquiler del inmueble durante un período determinado. Dentro de este dato deberás incluir el alquiler mensual, así como los ingresos adicionales que puedan surgir.

2. Gastos operativos: Tras esto, deberás restar los gastos operativos relacionados con la propiedad. Es aquí donde se incluyen los impuestos, seguros, mantenimiento, reparaciones, tarifas administrativas, servicios públicos, así como cualquier otro gasto que esté relacionado con el inmueble.

3. Ingresos netos: Deberás restar los gastos operativos de los ingresos brutos. De esta manera podrás obtener el dato de los ingresos netos.

4. Rentabilidad neta: Tras esto, la operación que deberás llevar a cabo para conseguir el porcentaje de rentabilidad será: Dividir los ingresos netos entre la inversión total llevada a cabo en la propiedad (gastos de compra más gastos adicionales) y multiplica por 100, para obtener el porcentaje. ROI=(ingresos netos / Inversión total).

Al igual que ocurre al calcular la rentabilidad de un inmueble destinado a la compra-venta, si obtienes un ROI positivo estarás ante una operación rentable. Por el contrario, si ese dato es negativo, significa que la inversión que has llevado a cabo no es rentable.

Cómo se puede aumentar la rentabilidad de una inversión inmobiliaria

Dentro de cómo calcular la rentabilidad de un inmueble, existen algunas maneras de conseguir aumentar la rentabilidad. Estos son algunos de los métodos: 

• Reducir la inversión: Si consigues un precio de compra más bajo, así como bajar el resto de gastos, lograrás aumentar la rentabilidad.
• Reducir los gastos fijos: Deberás analizar qué gastos son los que puedes controlar. Aquí también tendrás que buscar las opciones más económicas.
• Aumentar los ingresos: Un consejo sería analizar el mercado, para así estudiar si es viable subir el precio de venta o alquiler. Hacer una reforma puede ser también una opción para subir el precio a posteriori.

Invertir en inmuebles es una excelente manera de incrementar tus ingresos. Actualmente, es el tipo de inversión en la que mayores beneficios podrás obtener.

Tener una buena formación en inversión inmobiliaria también es un punto fundamental para entender el mercado y saber cómo actuar en todo momento.

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Con estos conocimientos he podido alcanzar unas rentabilidades situadas entre el 20% y el 120%. Lo que viene siendo todo un éxito.

Da el paso y comienza a invertir en inmuebles de manos de los mejores. Verás como tus ingresos aumentan mes a mes.